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四部门联手调查 上海动迁房重复抵押事件或陷泥潭
http://www.zufang.com 2008年11月21日 12:03:32 21世纪经济报道
本报记者 贺高 上海报道
“上海动迁安置房套现灰幕”调查之三： “按照有关规定和以往经验，对银行等放贷人来说，只要借款人不还贷，公(房)抵(押)永远没有收回资金的一天，因为从一开始双方就是错的，得不到法律法规的保护。”在得知上海黎明花园动迁安置房重复抵押套现的事情后，上海市房地局房地产权籍交易处有关人士从专业的角度提出了他个人的分析。 11月18日，记者联系到鑫昌房产负责人俞长仁，但其对记者提出的关键问题均没作正面答复。 截至记者发稿，目前已经由上海市建交委、房地局等多个部门组成协调小组，但未有任何实质性进展。 “谁有问题谁买单” “这类问题确实很让人担心背后更大的窟窿，要知道，10多年来，上海在庞大动拆迁安置工程中，形成的此类房产总量是巨大的。”上述房地局人士表示担忧。 到目前为止，整个事情的轮廓已经浮出水面：1996年，上海市静安建交委与鑫昌房产签订参建协议，建交委出资鑫昌开发用于安置静安区曹家渡动迁居民共1000余套动迁安置房――从1996年开始，鑫昌利用其名下有产权限制的房产进行多次抵押套现，预计金额近亿元，涉及上海农商行、工商银行和建设银行，以及典当行――鑫昌未及时还贷，个别银行和典当行在寻求抵押物拍卖(实际完成买卖14套)变现时，因抵押房产被认定为公房，不得抵押和转让而无法继续。 而综合银行、拍卖买受人、典当行等方面反馈的信息，目前已由上海市政府副秘书长王伟牵头，建交委、房地局、金融党工委、银监局等几大部门组成了协调小组，在这两天又开会研讨此事。据知情人士透露，协调小组相关会议上基本明确的处理原则是：谁有问题谁买单、保证老百姓利益、维护稳定。 据了解，除了几大政府部门参加协调小组开会研讨外，近几日，房地局包括市房地产交易中心、市建交委包括静安区建交委等几个分管部门也各自多次开会研讨相关问题的解决方案，但均未有切实可行的方案宣布。 记者从相关银行人士处获悉，目前，上海市金融党工委方面已经就相关事宜向相关银行的高层了解情况，并督促尽快妥善解决。 “但其实说到底，最终解决的途径就是钱的问题，谁来出钱，还是银行吞下苦果形成坏帐。涉及银行资产，谁也不敢乱动。”某商业银行有关人士无奈地表示。 目前来看，如果鑫昌房产不主动归还所贷资金，坏帐出现的风险始终存在。 鑫昌房产回避还款事宜 11月19日，本报记者试图直接与相关部门负责人取得联系。不过，包括上海静安建交委动迁工作办公室副主任、市房地产交易中心相关科室负责人在内，或电话一直无人接、或被告知当日并未上班。 据知情人士透露，除了召开协调研讨会外，上述协调小组将陆续展开实际行动。日前的研讨会决定，针对2008年10月18日安徽省休宁县法院查封了鑫昌房产银行存款及相应财产的情况，相对上海本地法院查封黎明花园房产，处理更为棘手，协调小组决定将在近日联系该外地法院，商讨解决途径，并已通知相关黎明花园居民，将最终给出一个解决方案。 而拍卖买受人徐先生等担心的是，最终拍卖被认定违规，买受人可能面临要不回竞标资金的同时，失去对相应房产的相关权力。 但实际上，即使取消此次拍卖，问题并没有解决，是治标不治本，银行的违约贷款、公房被抵押套现的问题依然没有得到解决。 “问题的关键点就在于鑫昌房产的还款意愿，只要鑫昌能够按要求偿还贷款，所有问题都将迎刃而解。”典当行有关人士坦言。 作为银行贷款程序上的借款人，典当行面临着直接的还款压力，而在程序上，鑫昌房产只是提供房产抵押担保的一方，由典当行借款给鑫昌房产。 11月19日，在电话中，俞长仁表示，相关房产是否可以用于抵押，关键看已经存在的抵押贷款事实，当初银行放贷必然是通过尽职调查后，符合放贷规则才会办理这笔业务的。 “至于相关部门对抵押房产的公房定性及限制抵押转让，不是谁说了算的，也要看已经存在的事实。”俞长仁并未对还款事宜作出正面答复。 上述房地局人士则坦言，首先银行应保质保量进行尽职调查，如果工作到位，是能够了解这些房产的动迁安置情况及相关产权限制的，同时，开发商有义务告知相关抵押物的真正情况，否则存在欺诈行为。 “按照上海动迁安置多年的惯例，类似静安建交委和鑫昌房产的参建合作，双方应该有相关明确的协议规定，相关房产不能进行任何产权处理，尽管产权写在鑫昌名下，但鑫昌并不具有擅自处理的权力。”上述房地局人士说。 奇怪的是，整个纷争中，并没有看到类似协议发挥约束作用的迹象。
２００９年房地产市场展望：启动需求是 2009-01-09 08:15:17