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应对楼市冬天 富力多管齐下
http://www.zufang.com 2008年11月21日 12:03:24 第一财经日报
今年的冬天对众多开发商而言，异常寒冷。继万科(000002.SZ)陷入破产传言之后，富力地产(企业专区,旗下楼盘)(02777.HK，下称“富力”)也被猝不及防的破产传言击中。
不得已之下，富力在发布公告澄清之余，还宣布将在内地发行最高60亿元的债券及将部分资产售予公司两位董事的筹资计划，以破解投资者对其高达139%的净资产负债率的诸多质疑。 《第一财经日报》日前向富力执行董事吕劲确认，上述两位可能购买公司资产的董事，即在过去一段时间内不断出资增持公司股份的董事长李思廉及副董事长张力。吕劲表示，部分条件符合、价格合适的资产，将会被选择性地出售，但他拒绝透露将出售哪些项目，仅表示：“对于公司董事来说，这也是一个不错的投资机会。” 面对居高不下的负债率及业界对公司资金链的质疑，吕劲坦言，资金吃紧是肯定的，但公司与国内排名靠前的开发商都面临同样的问题。公司正在采取多项措施以缓解资金压力及有效降低公司的负债率。 未放弃回A 事实上，张力及李思廉即将出资收购公司资产的安排，也是富力寻求有效降低公司负债的方法之一。“买股票对降低负债没有作用，但买资产可以有明显的效果。”吕劲坦言，这也可以表明董事的姿态。 穆迪在最新的一份报告中下调了中国房地产开发产业的评级，该公司分析师曾启贤表示，有些开发商从出售资产和项目的股本权益来募集现金和改善流动性，但这样做的机会已变得越来越少。潜在的海外投资者例如房地产基金，也需要把资金调到美国，因为信贷危机导致他们急需资金。 对于将有效降低富力负债率的60亿元发债计划，美林证券发表的一份研究报告认为，富力此举意味着公司已放弃发行4.5亿股A股的计划。吕劲回应称，富力并未放弃回归A股的计划，虽然回归A股对短期内降低公司负债率是一个好办法，但由于目前A股市场的条件，发行A股并非最好选择，发债反而是目前相对可靠的融资方式，也是一个降低负债率的有效措施。 其实，受美国金融危机波及，富力等内房股在香港资本市场的表现不尽如人意，吕劲更感慨，作为公司的老员工，亲眼目睹公司股价由最初10多港元上涨至最高180港元(富力将股票进行一拆四之后最高曾达45.6港元，该价格应为复权后的价格，下同)，现在又重新回落至10多港元的大起大落，五味杂陈。 美林证券认为，一旦发债计划成功完成，富力承担的利息支出及有效利率均会上升，因为富力目前计划发行5至10年的债券，以近期其他内地发展商发行的债券条件作比较，估计富力发行的债券息率将高达10%。 但吕劲在接受记者采访时表示，相信6.5%左右的利率已经可以使投资者得到很好的回报，与银行利率相比，债券更有吸引力。他同时透露，公司已将手头所有的项目及资金捋了一遍，以使资源集中在最有效的项目上。 据了解，富力在上海青浦的项目于今年10月刚刚获得一笔2亿元的银行贷款，“以往银行对符合条件的项目也会惜贷，但现在只要符合条件，有公司担保，都可以拿到贷款。”吕劲表示。 有效收缩 即便如此，面对寒冬，富力仍不得不采取收缩策略。据吕劲介绍，富力日前成立了集团层面的委员会，公司所有新开工项目，必须经由该委员会对项目的市场预测及项目建好后将面临怎样的市场条件等问题进行严格评估后，才能决定是否开工，“新开工项目我们会相对谨慎”。 “少花钱，暂不买地”正成为富力未来一段时间的发展策略，富力已放缓了所有新建的持有型物业，包括酒店及商业物业的发展速度，部分销售欠佳的住宅项目的工程进度亦有所放缓。 富力于两年多前开始有意地开发一些持有型的酒店、办公及商场等经营性物业，按照计划，这部分持有型物业占公司总资产的比例以不超过25%为限，并保持不低于75%的产品为住宅类产品。 吕劲表示，选择性地持有部分优质物业，势必沉淀部分资金，所以，“在公司的财务账上，看到的就是负债率较高”。但是在目前行业前景不明朗，公司资金吃紧的情况下，这一计划不得不进行调整，“在大的资金筹措未落实前，这些大的商业持有项目的开发速度都会放缓”。 记者注意到，富力今年发布的中报显示，公司在建的持有型商用物业包括在广州的三家酒店及一个服务式公寓，在天津则正在发展一家酒店及一个商业城项目，这意味着富力此次收缩，首先影响的项目将达到6个酒店及商业项目。
２００９年房地产市场展望：启动需求是 2009-01-09 08:15:17